apostroika.ru

Жилищные сертификаты для военнослужащих.

2.8. Риэлтер – верный помощник.

Итак, у участника подпрограммы на руках имеется государственный жилищный сертификат, подтверждающий его право на получение от государства субсидии на приобретение жилья.

С чего начать? После того, как военнослужащий стал обладателем государственного жилищного сертификата, он должен открыть заблокированный счет на свое имя на сумму, указанную в полученном сертификате.

Цель владельца сертификата состоит в приобретении жилья на территории конкретного субъекта РФ. В первую очередь необходимо изучить рынок недвижимости в этом регионе, уровень цен на жилые помещения, возможные варианты приобретения. Оценить, не потребуется ли доплата, есть ли реальная возможность получения ипотечного кредита.

При этом нужно уложиться в срок действия сертификата – шесть месяцев. А самое сложное – найти жилье необходимой площади на определенную в сертификате сумму денег. Кроме того, часто предлагаемые квартиры, как правило, находятся не в чистой продаже, а в «цепочке». То есть к моменту государственной регистрации купли-продажи может выясниться, что нужно собрать всю «цепочку», подготовить документы (а это займет порядка 2 месяцев), причем таким образом, чтобы ни одно «звено» не отказалось от сделки.

Если повезет, и уже можно определиться с вариантом приобретения жилья, нужно проверить правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости, а затем заключить договор с продавцом жилья.

Договор купли-продажи может быть подготовлен сторонами самостоятельно, но при этом нужно быть готовыми к тому, что на момент подачи документов на государственную регистрацию выяснится, что по причине отсутствия существенных условий он не будет зарегистрирован органами осуществляющими государственную регистрацию права собственности.

Кроме того, банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.

Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.

И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья. Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости.

Поэтому военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.

Необходимость обращения военнослужащего – участника подпрограммы услугам риэлтера основывается на следующем.

Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты.

На риэлтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.

Но для начала определимся, что такое риэлторская деятельность и насколько необходимо участие данного специалиста в ситуации с поиском жилья, которое будет оплачиваться государственным жилищным сертификатом.

Риэлторской деятельностью является деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (в нашем случае – жилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиентом по смыслу настоящей статьи является участник подпрограммы.

Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.

Профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в просмотрах объектов недвижимости, участвуют в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риэлтеры отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.

Конечно, далеко не все риэлтерские конторы и специалисты в них работающие способны соответствовать этим требованиям и отличаются высоким профессионализмом.

Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры. Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:

Подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;

Проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

Проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;

Подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);

Присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.

Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.