apostroika.ru

Перепланировка и переустройство квартиры.

2.2. Производство работ по переустройству и перепланировке.

Итак, разрешение получено, далее следует начать сами работы по проведению переустройства и перепланировке. Работы следует проводить в полном соответствии с утвержденным планом и в сроки, указанные заявителем в этом плане. Поэтому еще при составлении плана следует предусмотреть срок, который будет складываться из фактически необходимого времени на проведение работ (если их проводить с 7 утра и до 22 вечера каждый день), и добавить к полученному сроку еще месяца два, поскольку могут возникнуть проблемы с жильцами дома, строительными материалами и оборудованием дома, особенно если это старый дом.

Собственникам жилых помещений рекомендуется нанимать квалифицированных работников (организацию, занимающуюся проведением подобных работ), конечно, это дороже. Однако куда более неэкономно, если неквалифицированные (нанятые с улицы) работники проведут работы с полным отсутствием опыта и знания дела, у них неизбежно возникнут аварийные ситуации при проведении сварочных работ, выдалбливании прохода в стене и т.д. Все это приведет к необоснованным затратам собственника помещения, оттянет срок выполнения работ, а возможно, и станет поводом для запрета в судебном порядке проведения любых работ по переустройству и перепланировке такого помещения.

Собственнику помещения желательно самому контролировать ход выполнения работ с тем, чтобы их провели без единого нарушения. Результат строительных работ должен полностью соответствовать предоставленному в орган местного самоуправления проекту, иначе его никто не примет.

Согласно постановлению № 73-ПП начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников (нанимателей) смежныхпомещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.

При производстве работ строители должны соблюдать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Разделы 4 и 5 данного нормативного акта как раз устанавливают требования при проведении работ по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций (т.е. фактическая перепланировка) и техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования (переустройство).

Организация, работники которой будут проводить работы по перепланировке, должны обеспечивать соблюдение требований в отношении стен помещений следующего содержания:

Заданный температурно-влажностный режим внутри здания;

Исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);

Устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

Теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

Инженерно-технические работники организации должны знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках – I мм. Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки. Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги, разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.

Согласно постановлению № 73-ПП ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах должны предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении требований Регламента оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы) или собственными силами заявителя. Исполнитель работ – подрядная организация предъявляет в Мосжилинспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Мосжилинспекции устанавливаются (и указываются в журнале производства работ):

Перечень обязательных контрольных мероприятий;

Состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;

Перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;

Перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.

В обязанности исполнителя работ согласно постановлению № 73-ПП входит:

– вести производство работ в соответствии:

С разрешительной и проектной документацией;

Установленными сроками и режимом производства работ;

Правилами и нормами производства и приемки работ;

Указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;

Указаниями (предписаниями) контрольных органов;

– отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству помещений (правила ведения журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);

– обеспечивать при проверках, проводимых Мосжилинспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):

Комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;

Инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.

Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок.

Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства помещений исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую документацию по установленному перечню.

Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Мосжилинспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.

Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Мосжилинспекции, или вне плана – при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Мосжилинспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу.

Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.

Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Мосжилинспекцией до закрытия их другими работами после их приемки (с оформлением актов установленной формы) – заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.

Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Мосжилинспекцией как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражается в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Мосжилинспекция проверяет:

Наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;

Соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;

Выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;

Правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;

Своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.

Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в журнале производства ремонтно-строительных работ исполнителя. При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.

В нормативных актах органов местного самоуправления могут предусматриваться и своего рода меры ответственности (санкции) за ненадлежащее проведение работ по переустройству и перепланировке. Так, согласно постановлению № 73-ПП:

– порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную КоАП;

– в случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.

Хотя не во всех регионах страны подробно описан процесс проведения работ по переустройству и перепланировке помещений, в нормативных актах г. Москвы, например, полностью можно проследить весь путь от оформления разрешений и согласований до контроля за ходом проведения работ и их результатов. В частности, проверить можно не только уже результат работ, но и те работы (промежуточные результаты), которые в будущем будут скрыты. Например, согласно СНиПам если в доме делается проем, то в стене, где его проделывают, должно быть сделано равнопрочное усиление из обычного сварочного железа (уголка). При приемке уже всех готовых работ проверить, есть или нет там в стене данный «уголок» (или иные требования по усилению), уже невозможно, а делать проломы в стене или иным образом повреждать данные работы нельзя. Постановление № 73-ПП, действующее в г. Москве, предусматривает осуществление контроля и на промежуточных стадиях проведения работ по переустройству и перепланировке.