apostroika.ru

Перепланировка и переустройство квартиры.

2.3. Оформление завершения работ по переустройству (перепланировке).

Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе заявителя и представителей:

1) Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);

2) территориального органа исполнительной власти;

3) управляющего жилым домом;

4) разработчика (автора) проекта;

5) исполнителя (производителя) работ.

Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией. При невозможности личного участия заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность. Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.

Акт о произведенном переустройстве утверждается Мосжилинспекцией и выдается заявителю. Акт о произведенном переустройстве помещений в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 № 479-ПП «О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах», является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.

Произведенное переоборудование помещений под размещаемые в жилых домах объекты нежилого назначения (торговые, бытовые, досуговые и др.) принимается в порядке, установленном для строительства таких объектов. В данной области следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84), где подробно описывается процесс приемки зданий, законченных строительством в эксплуатацию. Однако мы рассматриваем процесс приемки органами местного самоуправления помещений, в которых были проведены переустройство и перепланировка, поэтому мы возьмем лишь те положения настоящего СНиПа, которые действительно касаются порядка приема таких помещений.

Согласно п. 1.4 данных Правил объекты, законченные строительством, сдаваемые «под ключ», подрядчик совместно с заказчиком должен предъявлять к приемке государственным приемочным комиссиям. Однако, если учитывать, что сам СНиП был принят в 1987 г., и исходя из положений ЖК, можно сказать, что результат работ будет приниматься не государственной приемочной комиссией, а приемочной комиссией, сформированной органом местного самоуправления.

Следует обратить ваше внимание на то, что жилищное и градостроительное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и вполне возможна ситуация, при которой законодательством субъекта РФ будет предусмотрено, что орган государственной власти, а не местного самоуправления формирует данную приемочную комиссию.

Также обращаем ваше внимание на то, что именно помещения, в которых проводились мероприятия по переустройству и перепланировке, будут приниматься муниципальными комиссиями, в отношении вновь построенных объектов, приемку будут осуществлять государственные приемочные комиссии.

Еще до предъявления объектов муниципальным приемочным комиссиям собственник такого помещения может предоставить рабочей комиссии проверить на предмет соответствия строительным нормам переустраиваемое помещение, а также для того, чтобы обнаружить возможные явные дефекты в проведенных работах. Рабочую комиссию лучше всего составлять и назначать из сотрудников другой (третьей) организации, которые не проводили ремонта (переоборудования) данного помещения. При этом немаловажную роль может сыграть и коммерческая тайна, членам рабочей комиссии не стоит сообщать о том, сотрудники какой строительной фирмы проводили здесь работы, это будет способствовать наиболее беспристрастному осмотру помещений.

Приглашая для осмотра готового помещения рабочую комиссию, а не сразу муниципальную, можно избежать многих неблагоприятных последствий в будущем. Такая комиссия не только сможет выявить какие-либо явные дефекты и нарушения, но и будет обязана соблюдать вашу коммерческую тайну, в случае если обнаружит серьезный дефект в проведенных работах. Конечно, в том случае, если такое условие будет включено в договор. Рабочая комиссия может, в частности, проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и выпуску продукции (оказанию услуг), включая выполнение мероприятий по обеспечению на них условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защите природной среды, и только после этого принять объекты.

Организацию работ рабочей комиссии можно провести по типу, который предлагается в рассматриваемом СНиПе 3.01.04-87.

Рабочую комиссию можно назначить решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика или собственника данного помещения. Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком. В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика – председатель комиссии, организации – подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора. В такую комиссию можно включить архитектора – автора проекта (в качестве заместителя председателя).

После того как переоборудованное помещение осмотрит рабочая комиссия и не выявит грубых нарушений СНиПов и других санитарных и строительных правил и норм, можно приглашать для осмотра помещения муниципальную комиссию, которая и должна выдать акт, которым закончится переустройство помещения.

Муниципальная комиссия создается не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения подрядчика о готовности объекта или оборудования к сдаче. Сформированная органами муниципального образования комиссия при приемке в эксплуатацию объектов обязана:

А) проверить соответствие выполненных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, охране окружающей природной среды и антисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам производства работ с проведением в необходимых случаях контрольных испытаний конструкций;

Б) произвести приемку оборудования после индивидуальных испытаний для передачи его для комплексного опробования по акту;

В) произвести приемку оборудования после комплексного опробования по акту, составленному по форме, принять решение о возможности сдачи в эксплуатацию такого помещения;

Г) проверить отдельные конструкции, узлы зданий и сооружений и принять здания и сооружения.

Датой ввода в эксплуатацию объекта, принимаемого государственной приемкой, считается дата утверждения акта уполномоченным органом местного самоуправления.

В настоящем вопросе мы уже упомянули, что в состав приемочной комиссии должен входить и представитель Государственного пожарного надзора РФ. В данном случае его участие в приемке при вводе в эксплуатацию такого помещения определяется согласно Нормам пожарной безопасности НБП 05-93 «Порядок участия органов государственного пожарного надзора Российской Федерации в работе комиссий по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов».

Участвуя в рабочей комиссии, представитель органа государственного пожарного надзора обязан:

Проверить соответствие выполненных противопожарных мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам производства работ с проведением в необходимых случаях контрольных вскрытий и испытаний конструкций;

Принять участие в проверке и приемке смонтированного оборудования и систем противопожарной защиты;

Ознакомиться с сертификатами, техническими паспортами и другими документами, удостоверяющими показатели пожарной опасности использованных при строительстве материалов, конструкций и изделий актами освидетельствования скрытых работ, испытания оборудования, систем и установок противопожарной защиты;

Проверить готовность объектов, предназначенных для размещения подразделений Государственной противопожарной службы МВД России, других пожарных формирований и пожарной техники;

Сообщить письменно председателю рабочей комиссии мнение органа государственного пожарного надзора о выполнении предусмотренных проектом противопожарных мероприятий и готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии, а при наличии недоделок – составить и вручить их перечень.

Подпись представителя органа государственного пожарного надзора в акте государственной или муниципальной приемочной комиссии, а также в акте рабочей комиссии на отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, входящие в состав объекта, вводимые в действие в процессе строительства объекта, титульные временные здания и сооружения, строительство которых осуществляется за счет средств, предусмотренных главой «Временные здания и сооружения» сводного сметного расчета стоимости строительства, является согласием представляемого им органа на ввод объекта (здания, сооружения) в эксплуатацию со дня его подписания.

Акт рабочей, государственной или ведомственной комиссии подписывается только тем представителем органа государственного пожарного надзора, который является членом комиссии. Подпись иного должностного лица (в том числе вышестоящего) является недействительной.

По объектам, принятым в эксплуатацию без участия в составе приемочной комиссии представителя органа государственного пожарного надзора, без его подписи в акте или с другими отступлениями от установленного порядка, органом государственного пожарного надзора должны приниматься необходимые меры в соответствии с действующим законодательством, вплоть до временной приостановки эксплуатации объекта, до соответствующего оформления необходимых документов комиссией или устранения имеющихся недостатков.

Согласно СНиП 3.01.04-87 проектные организации несут ответственность за соответствие мощностей и других технико-экономических показателей объектов, введенных в эксплуатацию, мощностям и показателям, предусмотренным проектом, и за решение вопросов, связанных с проектированием, возникающих в процессе приемки объектов в эксплуатацию и освоения их проектных мощностей.

Зачастую при обращении в органы местного самоуправления со стороны жильцов дома, не довольных тем, что в нем проводят работы по переустройству и перепланировке, они сталкиваются с тем, что должностные лица, ответственные за контроль в данной области «разводят руками», ссылаются на ЖК и перечень документов, необходимый для проведения переустройства и перепланировки, а более они ничего спросить с собственника не могут. Действительно, запросить дополнительно другие документы для оформления переустройства и перепланировки невозможно, однако это не означает, что определенные должностные лица органа местного самоуправления не могут контролировать хотя бы на промежуточных этапах процесс проведения работ по переустройству и перепланировке.

Впоследствии у собственника помещения, в котором проведена кардинальная перепланировка, может возникнуть необходимость в государственной регистрации своего права на такой объект, или свое право в регистрационной палате будет регистрировать новый собственник. При этом могут возникнуть определенные сложности в регистрации. В силу абз. 4 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.

В настоящее время пока еще существует риск приобрести квартиру с самовольной перепланировкой. Увы, но в том случае, если вы станете собственником такой квартиры, все санкции, которые применимы к лицу, самовольно произведшему перепланировку, будут применяться к вам. Избежать этого можно, попросив у собственника продаваемой квартиры (или его представителя) Техническую информацию по объекту недвижимости и план объекта (Форма № 4-ТИ) и сравнив информацию, отраженную в плане объекта, с собственными данными, полученными в ходе осмотра приобретаемой квартиры.

После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения. Как ни странно, несмотря на вышеуказанные нормы, это порождает немало сложностей при государственной регистрации прав, возникших до вступления в силу вышеназванного Закона.

В п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под незначительной реконструкцией? В регистрирующих органах различных регионов применяются произвольные критерии: «не более 10%», «без выхода за габариты», «без изменения этажности», «не более 50 кв. м» и пр.

Однако нормами материального права количественный критерий «значительности» реконструкции не установлен. Например, если переоборудовать техподполье в подвальное помещение, а чердак – в мансарду, или увеличить этажность, то площадь здания может увеличиться в 1,5 – 3 раза. Тем не менее в случае такой реконструкции создания новых объектов права – помещений «дополнительных площадей» не происходит, имеет место изменение существующего объекта права собственности.

Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий – установление факта изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ) или БТИ. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9). Приказом Госстроя России от 31.05.2001 № 120 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер, первоначальный инвентарный номер сохраняется. Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после строительных работ БТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта.

Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами:

Возник ли новый объект взамен ранее приобретенного;

Было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения.

Если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права. Основание – разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия – предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 218, 222, 263 ГК, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта.

Если право на объект было зарегистрировано в ЕГРП и в результате строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) – указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта БТИ, правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.

Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа (со «старой» площадью и этажностью). Естественно, что в ЕГРП и в свидетельстве о регистрации права указываются фактические характеристики объекта по документам БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.